Incorporação imobiliária
Advogado para incorporadoras: registro, patrimônio de afetação, distrato e entrega da obra
Numa incorporação, o risco jurídico não aparece no lançamento. Aparece dois anos depois, quando o comprador pede o distrato, a obra atrasa um trimestre ou a fiscalização questiona o regime tributário do empreendimento.
Resposta direta: A incorporadora precisa de apoio jurídico em quatro momentos: antes de vender, com o registro do memorial de incorporação e a escolha entre patrimônio de afetação e regime comum; na estrutura tributária de cada empreendimento, em que o RET costuma mudar a margem; nos contratos com compradores, que desde a Lei 13.786/2018 exigem quadro-resumo e seguem regras próprias de distrato e tolerância de prazo; e depois da entrega, quando surgem as discussões sobre vícios construtivos. A Farah & Laurindo acompanha incorporadoras e construtoras nessas frentes, do terreno ao habite-se.
Nada se vende antes do registro
A Lei 4.591/64 proíbe a venda de unidades antes do registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis. O memorial reúne título do terreno, projeto aprovado, certidões, quadro de áreas e minuta da convenção de condomínio. Lançamento feito antes do registro expõe a incorporadora a pedidos de rescisão com devolução integral e a responsabilização pessoal dos administradores.
Na prática, a maior parte dos problemas nasce nas certidões: dívida do antigo dono do terreno, ação em nome de sócio, débito tributário da própria incorporadora. Levantar isso antes da compra do terreno custa pouco perto do que custa descobrir depois do lançamento.
Patrimônio de afetação e RET: a escolha que define a margem
Com o patrimônio de afetação, o terreno, a obra e as receitas de um empreendimento ficam separados do restante da incorporadora. Se ela enfrentar dificuldade em outro projeto, aquele empreendimento segue protegido para os compradores. A afetação é também condição para o Regime Especial de Tributação, o RET, que reúne IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em uma alíquota única sobre a receita do empreendimento, em geral mais baixa do que a do regime comum.
A reforma tributária muda essa conta ao longo da transição para IBS e CBS, e cada empreendimento em andamento precisa ser recalculado com as regras novas. Ver reforma tributária e estruturas patrimoniais.
Distrato, tolerância de 180 dias e atraso na entrega
A Lei 13.786/2018 organizou o que antes era decidido caso a caso. O contrato pode prever tolerância de até 180 dias para a entrega, desde que a cláusula esteja clara. Passado esse prazo, o comprador pode desfazer o negócio com devolução integral e multa. Quando é o comprador quem desiste, a incorporadora pode reter parte do que foi pago: até 25% no regime comum e até 50% quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem, se prevista.
Essas regras só funcionam a favor da incorporadora se o quadro-resumo e o contrato estiverem corretos. Contrato antigo, adaptado sem revisão, costuma ser o ponto fraco nas ações de distrato. Ver distrato imobiliário, atraso na entrega do imóvel e incorporadora em recuperação judicial.
Riscos típicos da incorporadora e o que costuma ser examinado
| Situação | O que costuma ser examinado |
|---|---|
| Compra do terreno | Certidões do vendedor e dos sócios, ônus, zoneamento e risco de fraude contra credores |
| Lançamento do empreendimento | Registro do memorial, SPE, patrimônio de afetação e opção pelo RET |
| Comprador pede distrato | Quadro-resumo, cláusula de retenção, corretagem e fruição do imóvel |
| Obra atrasa além da tolerância | Cláusula de 180 dias, causa do atraso, multa contratual e renegociação |
| Reclamação de vício após a entrega | Prazo de garantia de cinco anos, laudo técnico e responsabilidade da construtora |
Como o escritório atua
Registro, memorial, SPE e contratos de compra e venda.
RET, ITBI, transição da reforma e defesa em autuações.
Construção, permuta, compra e venda e distrato.
Reestruturação de passivo e recuperação judicial.
O primeiro passo é entender a operação.
A conversa inicial organiza os riscos do negócio, o passivo existente e o que precisa ser tratado primeiro. Atendimento em Santos e em todo o Brasil.
Perguntas frequentes
A incorporadora pode vender unidades antes do registro da incorporação?
Não. A Lei 4.591/64 exige o registro do memorial de incorporação antes de qualquer oferta pública ou venda. A venda anterior ao registro permite ao comprador pedir a rescisão com devolução do que pagou.
Quanto a incorporadora pode reter quando o comprador desiste?
Pela Lei 13.786/2018, até 25% do valor pago no regime comum e até 50% quando o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação, desde que o contrato e o quadro-resumo prevejam a retenção. A comissão de corretagem também pode ser descontada se estiver prevista.
O patrimônio de afetação é obrigatório?
Não é obrigatório, mas é condição para o RET e oferece aos compradores a segurança de que o empreendimento não responde pelas dívidas de outros projetos da incorporadora. Por isso é adotado na maioria dos lançamentos.
Veja também: advocacia empresarial, todos os segmentos atendidos e o PRETOR, o modelo de acompanhamento jurídico contínuo do escritório.
Conteúdo informativo, sem promessa de resultado. A análise de cada situação depende dos documentos e da operação concreta da empresa.