Incorporadora em Recuperação Judicial: O Que Acontece com Quem Já Comprou

Descobrir que a incorporadora do imóvel comprado entrou em recuperação judicial é um dos piores sustos que um comprador pode ter. A boa notícia é que a lei brasileira criou, há duas décadas, um instrumento específico para reduzir esse risco: o patrimônio de afetação, que separa os bens de cada obra do restante do patrimônio da incorporadora.

O que é o patrimônio de afetação

Instituído pela Lei 10.931/2004, o patrimônio de afetação segrega juridicamente o terreno, a construção e os recursos financeiros de um empreendimento específico do restante do patrimônio geral da incorporadora. Isso significa que, quando a incorporadora entra em recuperação judicial ou falência, os bens vinculados a um empreendimento com patrimônio de afetação não entram na massa de credores da recuperação, permanecendo destinados exclusivamente à conclusão daquela obra.

Por que isso protege o comprador

Sem patrimônio de afetação, os valores pagos pelos compradores e os bens do empreendimento se misturam ao patrimônio geral da incorporadora, ficando expostos a todos os credores em caso de recuperação judicial ou falência. Com o patrimônio de afetação constituído, os recursos específicos daquela obra continuam vinculados a ela, o que aumenta consideravelmente a chance de a construção ser concluída, mesmo com a crise financeira da incorporadora.

Como verificar se o empreendimento tem patrimônio de afetação

Essa informação deve constar do contrato de compra e venda e do registro do empreendimento no cartório de imóveis competente. Antes de comprar um imóvel na planta, verificar essa constituição formal é um dos passos mais importantes da avaliação de risco, especialmente diante do cenário econômico de cada incorporadora.

O que fazer se a incorporadora entrar em recuperação sem patrimônio de afetação

Nesse cenário, o comprador precisa se habilitar como credor no processo de recuperação judicial, apresentando a documentação do contrato e dos valores pagos, para concorrer ao recebimento conforme o plano de recuperação aprovado. A atuação de uma comissão de compradores organizada costuma fortalecer a posição do grupo perante o processo, em comparação com reivindicações isoladas.

Checklist para quem já comprou ou está comprando

• Verifique no contrato se o empreendimento tem patrimônio de afetação constituído.
• Confirme essa informação também no registro do empreendimento no cartório de imóveis.
• Se a incorporadora entrar em recuperação, verifique se seu empreendimento está protegido pela afetação.
• Sem proteção, habilite-se como credor no processo o quanto antes, com toda a documentação organizada.
• Considere se organizar com outros compradores do mesmo empreendimento para atuação conjunta.

Rodrigo Kfouri Laurindo é advogado e sócio fundador da Farah & Laurindo Sociedade de Advogados, mediador e árbitro. Atua nacionalmente em direito imobiliário e recuperação de empresas.

Perguntas frequentes

Se a incorporadora quebrar, eu perco o imóvel que já comprei?

Depende de haver ou não patrimônio de afetação constituído para o empreendimento. Com a afetação, os bens da obra ficam protegidos da massa de credores geral da incorporadora.

Como sei se meu empreendimento tem patrimônio de afetação?

Essa informação deve constar no contrato de compra e no registro do empreendimento no cartório de imóveis competente.

O que fazer se não houver patrimônio de afetação e a incorporadora entrar em recuperação?

É necessário se habilitar como credor no processo de recuperação judicial, apresentando toda a documentação do contrato e dos valores pagos.

Vale a pena se organizar com outros compradores do mesmo empreendimento?

Sim, uma comissão de compradores organizada costuma ter mais força para negociar a continuidade da obra ou a proteção dos direitos do grupo perante o processo.