Distrato Imobiliário: O Que a Lei Determina em Cada Situação
Distrato tem regras diferentes se a culpa é do comprador ou da incorporadora. Entenda retenção de valores, prazo de devolução e como a lei protege cada lado.
Distrato imobiliário é o nome que se dá ao desfazimento do contrato de compra de um imóvel, seja porque o comprador desiste da aquisição, seja porque a incorporadora não cumpriu o que prometeu. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, organizou as regras para os dois cenários, e eles têm consequências financeiras bem diferentes.
Quando o comprador desiste
Se o comprador desiste da compra sem que a incorporadora tenha dado causa, a lei permite que ela retenha um percentual dos valores pagos, a título de compensação pelos custos da operação, geralmente entre 25% e 50% do valor pago, dependendo do regime do empreendimento. A devolução do restante deve ocorrer em até cento e oitenta dias após a assinatura do distrato, ou na data de conclusão da obra, quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação.
Quando a culpa é da incorporadora
Quando o distrato acontece porque a incorporadora atrasou a entrega além do prazo de tolerância, ou descumpriu outra obrigação relevante do contrato, o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, sem a retenção percentual aplicada aos casos de desistência voluntária, além de eventual indenização adicional pelo período em que ficou sem o imóvel.
| Motivo do distrato | Efeito financeiro |
| Desistência do comprador, sem culpa da incorporadora | Retenção de percentual pela incorporadora, geralmente entre 25% e 50% |
| Descumprimento pela incorporadora, como atraso além da tolerância | Devolução integral, sem retenção percentual, com possível indenização adicional |
O prazo para devolução dos valores
A lei estabelece que a devolução deve ocorrer em até cento e oitenta dias após a formalização do distrato, prazo que pode ser diferente quando o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação, caso em que a devolução tende a ocorrer apenas quando a obra é concluída ou o patrimônio de afetação é encerrado, o que pode significar um tempo maior de espera para o comprador.
O que avaliar antes de assinar um distrato
- Verifique se o motivo do distrato é desistência voluntária ou descumprimento da incorporadora.
- Confirme o percentual de retenção previsto e se ele está dentro dos limites legais.
- Avalie o prazo de devolução previsto e o regime do empreendimento.
- Não assine distrato sem entender completamente as consequências financeiras da decisão.
Distrato não é apenas desistir da compra. É uma operação financeira com regras próprias, que merece ser entendida antes de qualquer assinatura.
Rodrigo Kfouri Laurindo é advogado e sócio fundador da Farah & Laurindo Sociedade de Advogados, mediador e árbitro. Atua nacionalmente em direito imobiliário e contratos.
Perguntas frequentes
Quanto a incorporadora pode reter em caso de desistência do comprador?
Em regra, entre 25% e 50% dos valores pagos, dependendo do regime do empreendimento, conforme os limites da Lei do Distrato.
Se a culpa é da incorporadora, ela ainda pode reter parte do valor?
Não da mesma forma. Quando o distrato decorre de descumprimento da incorporadora, o comprador tem direito à devolução integral, sem a retenção percentual dos casos de desistência voluntária.
Quanto tempo a incorporadora tem para devolver o dinheiro?
Até 180 dias após a formalização do distrato, prazo que pode variar quando o empreendimento está sob regime de patrimônio de afetação.
Vale a pena negociar antes de assinar o distrato?
Sim, especialmente para confirmar o motivo formal do distrato e o percentual de retenção, que têm impacto financeiro direto e significativo para o comprador.
Rodrigo Kfouri Laurindo
Advogado, sócio da Farah & Laurindo Sociedade de Advogados, com atuação em direito tributário, empresarial e patrimonial. Mediador e árbitro certificado.
Farah & Laurindo Sociedade de Advogados