Holding e ITBI: Quando a Transferência de Imóvel é Isenta
Transferir imóvel para holding nem sempre paga ITBI. Veja a regra de imunidade constitucional e o que pode fazer o imposto ser cobrado depois.
Uma das perguntas mais frequentes na hora de constituir uma holding é se vai ser preciso pagar ITBI sobre os imóveis transferidos. Em outubro de 2026, o Supremo deu a resposta para a parte mais disputada dessa dúvida, mas o valor do imóvel continua em discussão.
A regra constitucional da imunidade
A Constituição prevê imunidade de ITBI na transmissão de bens para integralização de capital social. No Tema 1.348 (RE 1.495.108), julgamento concluído em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal entendeu que essa imunidade é incondicionada e não depende da atividade preponderante da empresa que recebe o imóvel, ressalvadas a simulação e a fraude à lei. Quando este texto foi atualizado, em novembro de 2026, o acórdão ainda não havia sido publicado. Os detalhes estão em STF encerra a disputa do ITBI nas holdings.
Onde a atividade preponderante ainda importa
A exceção para empresas de compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis continua prevista para fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoa jurídica. Na integralização de capital, segundo o Supremo, ela deixou de ser critério para negar a imunidade.
Situações que costumam gerar dúvida
- Integralização por valor inferior ao de mercado, situação em que há municípios que cobram ITBI sobre a diferença com base no Tema 796.
- ITBI já pago por causa da atividade imobiliária da holding, cuja recuperação depende do prazo legal e do texto final do acórdão.
- Transferência de imóvel por valor superior ao capital social a ser integralizado, quando o excedente pode ser tratado como doação sujeita a outro imposto.
- Municípios com interpretação própria sobre o alcance da imunidade, gerando eventual disputa administrativa local.
Por que planejar isso desde a constituição
O valor pelo qual o imóvel entra na holding mexe com ITBI, imposto de renda e ITCMD ao mesmo tempo. Definir esse valor olhando apenas um deles pode gerar cobrança anos depois. Um planejamento cuidadoso da integralização reduz bastante esse risco.
A imunidade do ITBI na integralização foi confirmada pelo Supremo, mas o valor alcançado por ela continua em disputa. Vale entender a regra antes de contar com ela como resolvida.
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Rodrigo Kfouri Laurindo é advogado e sócio fundador da Farah & Laurindo Sociedade de Advogados, mediador e árbitro. Atua nacionalmente em holding patrimonial e planejamento tributário.
Perguntas frequentes
A transferência de imóvel para holding sempre paga ITBI?
Não necessariamente. O STF reconheceu a imunidade na integralização de capital, independentemente da atividade da empresa, mas há municípios que cobram sobre a parcela que consideram excedente.
O que pode fazer a imunidade de ITBI ser afastada depois?
Pela tese do Tema 1.348, a atividade imobiliária da holding deixa de ser motivo para afastar a imunidade na integralização. Continuam ressalvadas a simulação e a fraude à lei.
Holding que aluga os imóveis que possui perde a imunidade?
Pelo entendimento do STF no Tema 1.348, não perde na integralização de capital. O ponto em aberto passou a ser o valor alcançado pela imunidade.
Vale simular esse cenário antes de constituir a holding?
Sim, comparar os efeitos do valor de integralização sobre ITBI, imposto de renda e ITCMD reduz bastante o risco de cobrança inesperada no futuro.
Rodrigo Kfouri Laurindo
Advogado, sócio da Farah & Laurindo Sociedade de Advogados, com atuação em direito tributário, empresarial, contratos, societário e proteção patrimonial. Divórcios de alto padrão. Mediador e árbitro certificado. Professor corporativo .
Farah & Laurindo Sociedade de Advogados