STF encerra a disputa do ITBI nas holdings, e a conta muda de lugar

Durante anos, prefeituras cobraram ITBI de famílias que levavam imóveis para uma holding com um argumento simples: se a empresa vive de aluguel ou de compra e venda de imóveis, a imunidade da Constituição não se aplica. Em 19 de outubro de 2026, o Supremo encerrou essa discussão.

No Tema 1.348 (RE 1.495.108, relator ministro Edson Fachin), o Plenário concluiu, por 8 votos a 2, que a imunidade na integralização de capital é incondicionada e não depende da atividade preponderante da empresa que recebe o bem. A ressalva ficou para os casos de simulação e fraude à lei.

É uma vitória real para quem tem patrimônio imobiliário. Ela resolve uma pergunta e deixa outra acesa, e a segunda costuma custar mais.

O que o Supremo resolveu

O artigo 156, § 2º, I, da Constituição trata de duas situações na mesma frase: a realização de capital e as operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção. A exceção para empresas de atividade imobiliária aparece no final do texto, e muitos municípios a liam como se valesse para as duas.

O Supremo separou as situações. A exceção fica com as reorganizações societárias e não alcança a integralização. A holding que aluga imóveis, que sempre foi o alvo natural dessa cobrança, passa a estar coberta pela imunidade quando recebe o bem como capital.

Onde a discussão continua

O Tema 1.348 disse quem tem direito à imunidade. Não disse sobre qual parcela do valor ela incide. Nesse ponto permanece o limite do Tema 796, segundo o qual a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital a ser integralizado.

É aqui que a conta muda de lugar. Muitas famílias levam o imóvel para a holding pelo valor da declaração de imposto de renda, caminho que o artigo 23 da Lei 9.249/1995 permite e que evita o ganho de capital naquele momento. Esse valor costuma ficar muito abaixo do preço de mercado, e há municípios que usam o Tema 796 para cobrar ITBI justamente sobre essa diferença.

A resposta dos tribunais ainda não está pronta. Em 22 de outubro, a 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo aplicou o Tema 1.348 e reconheceu a imunidade sem ressalvar nenhuma parcela do valor (Apelação 1034185-77.2026.8.26.0053), mas sem examinar expressamente o Tema 796 nem a tese do excedente. Um julgamento isolado, dias depois da decisão do Supremo, não fecha o assunto. Quando este texto foi escrito, o acórdão do STF ainda não havia sido publicado, e sua redação final pode pesar nessa disputa.

Quem deveria olhar para isso agora

A decisão interessa a pelo menos três famílias diferentes. A que pagou ITBI nos últimos anos porque a prefeitura invocou a atividade imobiliária da holding. A que tem cobrança ou processo em andamento. E a que deixou a holding na gaveta por causa desse imposto.

Para as três, o erro seria tratar a notícia como um sinal verde. O valor pelo qual o imóvel entra na empresa mexe ao mesmo tempo com ITBI, imposto de renda, ITCMD na doação futura das cotas e até com a partilha em um divórcio. Olhar um desses impostos isoladamente é a forma mais comum de economizar de um lado e pagar em dobro do outro.

O Supremo tirou uma discussão da mesa. Não tirou a obrigação de fazer a conta inteira.

Perguntas frequentes

A decisão do STF vale para holding que aluga imóveis?

Pela tese do Tema 1.348, a imunidade na integralização não depende da atividade preponderante da empresa, o que inclui a holding de locação. Ficam ressalvadas a simulação e a fraude à lei, e o acórdão ainda precisava ser publicado quando este texto foi escrito.

A prefeitura ainda pode cobrar ITBI na integralização?

Há municípios que cobram sobre o valor que excede o capital integralizado, com base no Tema 796, inclusive sobre a diferença até o valor de mercado. Esse ponto continua em disputa nos tribunais.

Quem pagou ITBI pode pedir o valor de volta?

Pode haver espaço, conforme o prazo legal, o fundamento da cobrança e o texto final do acórdão, inclusive sobre eventual limitação de efeitos. A resposta depende dos documentos de cada operação.

Leia também

• Holding familiar
• Doação de cotas com reserva de usufruto na holding
• Advogado tributarista para empresas

Falar com o escritório pelo WhatsApp

Rodrigo Kfouri Laurindo é advogado, OAB/SP 372.421, sócio fundador da Farah & Laurindo Sociedade de Advogados, mediador e árbitro. Atua como advogado empresarial, tributário e patrimonial em holding, sucessão, conflitos societários e divórcios com patrimônio relevante, com atendimento em todo o Brasil.

Conteúdo informativo, escrito em novembro de 2026. Não constitui parecer nem promessa de resultado. Cada situação depende da análise dos documentos e das circunstâncias concretas.