Multa por Atraso na Entrega: Quando a Incorporadora Também Paga

Todo contrato de compra de imóvel na planta prevê multa quando o comprador atrasa uma parcela. Poucos compradores percebem que o mesmo raciocínio vale ao contrário: se a incorporadora atrasa a entrega, ela também pode ser obrigada a pagar multa, na mesma proporção que cobraria do comprador em situação inversa.

O princípio da simetria contratual

Os tribunais brasileiros consolidaram o entendimento de que, se o contrato prevê multa para o comprador em caso de atraso no pagamento, essa mesma penalidade deve valer, por simetria, para a incorporadora em caso de atraso na entrega, mesmo quando o contrato tenta prever apenas a multa unilateral contra o comprador. Cláusulas que impõem obrigação apenas a uma das partes, nesse ponto específico, tendem a ser consideradas abusivas.

A multa não substitui a indenização por lucros cessantes

Um erro comum é achar que, tendo direito à multa contratual, o comprador não pode também pedir indenização pelo período em que ficou sem poder usar o imóvel. Os tribunais entendem que a multa moratória e a indenização por lucros cessantes, calculada pelo valor de locação equivalente, podem ser cumuladas, desde que a cumulação não gere dupla punição pelo mesmo fato específico, dependendo de como cada uma foi estruturada no caso concreto.

O que verificar no contrato

• Se existe cláusula de multa expressa para atraso na entrega, e qual o percentual previsto.
• Se a multa prevista para o comprador é simétrica à prevista para a incorporadora.
• Se o contrato tenta excluir expressamente a indenização por lucros cessantes.
• Qual o valor de referência usado para calcular a multa, se sobre o valor total ou sobre o saldo devedor.

Negociação antes da via judicial

Muitas incorporadoras preferem negociar diretamente com o comprador ao perceber que o atraso ultrapassou o prazo de tolerância, especialmente quando o comprador já reúne a documentação e demonstra conhecimento técnico sobre seus direitos. A judicialização costuma ser o caminho quando a negociação direta não avança.

Rodrigo Kfouri Laurindo é advogado e sócio fundador da Farah & Laurindo Sociedade de Advogados, mediador e árbitro. Atua nacionalmente em direito imobiliário e contratos.

Perguntas frequentes

A incorporadora paga a mesma multa que cobra do comprador?

Em regra, sim, por aplicação do princípio da simetria contratual, mesmo quando o contrato tenta prever multa apenas contra o comprador.

Posso pedir multa e indenização por lucros cessantes ao mesmo tempo?

Em muitos casos sim, desde que a cumulação não configure dupla punição pelo mesmo fato específico, avaliado conforme as circunstâncias do contrato.

Qual o percentual comum de multa por atraso?

Costuma variar entre 0,5% e 1% do valor do imóvel por mês de atraso, mas o percentual exato depende do que foi contratado em cada caso.

Preciso ir à Justiça para receber a multa?

Nem sempre. Muitas incorporadoras negociam diretamente quando o comprador demonstra conhecimento sobre seus direitos, reservando a via judicial para quando a negociação não avança.