Indústria e Passivo Ambiental: O Risco que Poucos Empresários Calculam
Passivo ambiental pode acompanhar o imóvel, não só quem poluiu. Entenda o risco na compra de imóvel industrial e como se proteger com due diligence ambiental.
Um risco que empresários industriais frequentemente subestimam é o passivo ambiental, especialmente porque ele tem uma característica que o diferencia de outros passivos: pode acompanhar o imóvel, não apenas quem causou a poluição. Isso significa que comprar um terreno ou galpão industrial usado pode incluir, sem aviso explícito, um problema ambiental que não foi criado pelo comprador.
Responsabilidade objetiva e propter rem
A Lei 6.938/1981, que trata da Política Nacional do Meio Ambiente, estabelece a responsabilidade objetiva do poluidor, independente de culpa, e a jurisprudência brasileira consolidou o entendimento de que essa responsabilidade também pode ter natureza propter rem, ou seja, vinculada ao imóvel contaminado, alcançando quem é proprietário atual, mesmo que não tenha sido quem causou a contaminação originalmente.
O risco na compra de imóvel industrial
Empresas que adquirem galpões, terrenos ou plantas industriais usadas precisam considerar que a responsabilidade por eventual contaminação do solo ou da água pode recair sobre o novo proprietário, independentemente de quem foi o responsável histórico pela poluição. Isso torna a avaliação ambiental prévia, tecnicamente chamada de auditoria ou due diligence ambiental, um passo que não deveria ser dispensado em nenhuma aquisição de imóvel com uso industrial anterior.
| Situação | Risco envolvido |
| Compra de imóvel com uso industrial anterior, sem due diligence ambiental | Risco de assumir passivo de contaminação já existente |
| Operação industrial sem licenciamento ambiental adequado | Risco de autuação e responsabilização objetiva |
| Due diligence ambiental prévia à aquisição | Identificação do risco antes da assinatura, com possível ajuste no preço |
O licenciamento como proteção contínua
Manter o licenciamento ambiental atualizado e em conformidade com a atividade efetivamente exercida é a proteção mais direta contra autuações e responsabilização, já que grande parte dos problemas ambientais de empresas industriais nasce de licenças desatualizadas ou de atividade que evoluiu além do que a licença original autorizava.
O termo de ajustamento de conduta como caminho negociado
Quando um problema ambiental já é identificado, o termo de ajustamento de conduta, firmado com o órgão ambiental ou o Ministério Público, costuma ser caminho mais eficiente do que resistir judicialmente à responsabilização, permitindo negociar prazo e forma de reparação em vez de enfrentar sanção imposta unilateralmente.
Checklist para indústrias sobre risco ambiental
- Realize due diligence ambiental antes de adquirir imóvel com uso industrial anterior.
- Mantenha o licenciamento ambiental atualizado conforme a atividade efetivamente exercida.
- Considere seguro de responsabilidade ambiental proporcional ao risco da atividade.
- Avalie termo de ajustamento de conduta como caminho negociado diante de problema identificado.
- Documente o estado ambiental do imóvel antes e depois de qualquer operação relevante.
Passivo ambiental não pergunta quem causou o problema antes de cobrar. Ele cobra de quem é dono do imóvel hoje.
Rodrigo Kfouri Laurindo é advogado e sócio fundador da Farah & Laurindo Sociedade de Advogados, mediador e árbitro. Atua nacionalmente em direito empresarial e regulatório para indústrias.
Perguntas frequentes
Posso responder por contaminação que não causei?
Sim, a responsabilidade ambiental pode ter natureza propter rem, vinculada ao imóvel, alcançando o proprietário atual mesmo que a contaminação tenha origem anterior à sua aquisição.
Due diligence ambiental é obrigatória na compra de imóvel industrial?
Não é exigência legal, mas é altamente recomendável para identificar riscos antes da aquisição e negociar o preço ou condições com base no que for encontrado.
O que é termo de ajustamento de conduta?
É um acordo firmado com o órgão ambiental ou o Ministério Público para regularizar uma situação de irregularidade ambiental, negociando prazo e forma de reparação em vez de sanção imposta unilateralmente.
Seguro ambiental é necessário para toda indústria?
Depende do risco da atividade, mas é uma proteção financeira relevante para empresas industriais expostas a risco significativo de contaminação ou acidente ambiental.
Rodrigo Kfouri Laurindo
Advogado, sócio da Farah & Laurindo Sociedade de Advogados, com atuação em direito tributário, empresarial e patrimonial. Mediador e árbitro certificado.
Farah & Laurindo Sociedade de Advogados