Setor imobiliário
Advogado para o setor imobiliário: imobiliárias, loteadoras, investidores e locação comercial
Quem vive de imóvel lida com três riscos ao mesmo tempo: o do documento, o do contrato e o do imposto. Uma matrícula mal lida, uma comissão discutida ou um aluguel tributado da forma errada podem custar mais do que a própria operação rende.
Resposta direta: O setor imobiliário reúne negócios diferentes, e cada um tem seu ponto sensível. Imobiliárias e administradoras discutem comissão de corretagem e responsabilidade pelos repasses. Loteadoras dependem do registro do loteamento na forma da Lei 6.766/79. Investidores precisam de due diligence antes da compra e de uma estrutura tributária adequada para a renda de aluguel. E quem aluga ou ocupa imóvel comercial precisa proteger o ponto pela ação renovatória. A Farah & Laurindo atua nessas frentes. Para incorporação e venda de unidades na planta, há página própria sobre incorporadoras.
Imobiliárias e administradoras de locação
A comissão de corretagem é devida quando o corretor aproxima as partes e o negócio se concretiza, e a jurisprudência admite a cobrança mesmo quando uma das partes se arrepende depois. O que gera disputa é a prova da intermediação e a cláusula que define quem paga. Na administração de locações, o risco está no repasse ao proprietário, na guarda das garantias e na responsabilidade por inadimplência que a administradora assumiu sem perceber no contrato.
Loteamentos: o registro vem antes da venda
Pela Lei 6.766/79, lote só pode ser vendido depois do registro do loteamento, com projeto aprovado, cronograma de obras e garantia da infraestrutura. Vender antes do registro é crime e deixa o loteador exposto a ações coletivas e individuais. Nos loteamentos já registrados, os conflitos mais comuns envolvem atraso nas obras de infraestrutura, inadimplência dos compradores e a retomada do lote.
Investidor imobiliário: due diligence e renda de aluguel
Antes de comprar, seja em negociação direta ou em leilão, é preciso ler a matrícula inteira, levantar certidões do vendedor e verificar débitos de IPTU e condomínio, que acompanham o imóvel. Depois de comprar, vem a questão tributária: o aluguel recebido na pessoa física é tributado pela tabela progressiva, com alíquota que chega a 27,5%, enquanto numa holding a carga pode ser menor, dependendo do volume e do regime. Ver imóveis na pessoa física ou na holding e holding para imóveis de aluguel.
Locação comercial e o ponto
Para o lojista, o ponto costuma valer mais do que as benfeitorias. A Lei 8.245/91 garante a renovação compulsória do contrato quando há contrato escrito com prazo de cinco anos, somados os contratos, e três anos de atividade no mesmo ramo, desde que a ação renovatória seja proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. Perdido esse prazo, o direito se perde. Ver locação comercial: direitos e riscos.
Riscos típicos do setor imobiliário e o que costuma ser examinado
| Situação | O que costuma ser examinado |
|---|---|
| Cliente se recusa a pagar a comissão | Prova da intermediação, autorização de venda e cláusula de corretagem |
| Compra de imóvel em leilão | Matrícula, débitos que acompanham o imóvel, ocupação e prazo de imissão na posse |
| Venda de lotes antes do registro | Regularização do loteamento e tratamento dos contratos já assinados |
| Renda de aluguel tributada na pessoa física | Comparação de carga com holding e custo de integralização dos imóveis |
| Fim do contrato de locação comercial | Requisitos e prazo da ação renovatória, valor do aluguel e indenização pelo ponto |
Como o escritório atua
Compra e venda, locação, corretagem e administração.
Holding imobiliária e organização da renda de aluguel.
ITBI, IR sobre aluguel e ganho de capital.
Convenção, cobrança e conflitos condominiais.
O primeiro passo é entender a operação.
A conversa inicial organiza os riscos do negócio, o passivo existente e o que precisa ser tratado primeiro. Atendimento em Santos e em todo o Brasil.
Perguntas frequentes
A comissão de corretagem é devida se o negócio for desfeito depois?
Em regra, sim, quando o corretor aproximou as partes e o negócio foi fechado. A jurisprudência admite a cobrança mesmo com arrependimento posterior. A discussão costuma girar em torno da prova da intermediação e de quem assumiu o pagamento no contrato.
Qual o prazo para a ação renovatória de locação comercial?
A ação deve ser proposta no intervalo entre um ano e seis meses antes do término do contrato. Fora desse prazo, o locatário perde o direito à renovação compulsória, ainda que preencha os demais requisitos.
Vale a pena colocar imóveis de aluguel em uma holding?
Depende do volume de renda, do número de imóveis, do custo de ITBI e ITCMD envolvido e dos planos de sucessão. A comparação precisa ser feita com números reais, porque em carteiras pequenas o custo de manter a holding pode superar a economia.
Veja também: advocacia empresarial, todos os segmentos atendidos e o PRETOR, o modelo de acompanhamento jurídico contínuo do escritório.
Conteúdo informativo, sem promessa de resultado. A análise de cada situação depende dos documentos e da operação concreta da empresa.