Locação Comercial: Direitos e Riscos do Locador e do Locatário Empresa

O ponto comercial costuma representar parte relevante do valor de um negócio, especialmente para empresas que dependem de localização e clientela construída ao longo dos anos. A Lei do Inquilinato, Lei 8.245/1991, trata a locação empresarial de forma diferente da locação residencial, justamente para equilibrar o interesse do locador em dispor do imóvel com o interesse do locatário em preservar o negócio construído naquele endereço.

A ação renovatória e o direito ao ponto comercial

Locatários empresariais que preenchem determinados requisitos têm direito à renovação compulsória do contrato, por meio da ação renovatória, mesmo contra a vontade do locador. Os requisitos incluem contrato escrito com prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos ininterruptos, somando contratos sucessivos se necessário, e exploração do mesmo ramo de atividade por pelo menos três anos. Esse direito existe justamente para proteger o que a lei chama de fundo de comércio, o valor construído pelo locatário naquele ponto ao longo do tempo.

Prazo para ajuizar a ação renovatória

A ação renovatória precisa ser ajuizada dentro de prazo específico, entre um ano e seis meses antes do término do contrato em vigor. Perder esse prazo significa perder o direito à renovação compulsória, ainda que todos os demais requisitos estejam presentes, o que torna esse prazo um dos pontos mais críticos para o locatário empresarial de olho na continuidade do negócio.

Situação	Direito ou instrumento aplicável
Locatário com contrato de cinco anos e mesmo ramo há três anos	Direito à ação renovatória
Aluguel desatualizado em relação ao mercado	Ação revisional de aluguel
Inadimplemento do locatário	Ação de despejo por falta de pagamento
Benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário	Possível direito a indenização ou retenção, conforme o contrato

Garantias locatícias em contratos comerciais

A Lei do Inquilinato permite diferentes modalidades de garantia em contratos de locação empresarial, como caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas ou ações. A lei veda, em regra, a cumulação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, o que precisa ser observado na hora de negociar as condições da locação.

Revisão do valor do aluguel

Quando o valor do aluguel fica defasado em relação ao mercado, qualquer das partes pode buscar a ação revisional, após três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, ajustando o aluguel ao patamar de mercado. Esse instrumento equilibra a relação ao longo de contratos de prazo mais longo.

Checklist para locação comercial

Verifique se o contrato atende aos requisitos para eventual ação renovatória futura.
Monitore o prazo para ajuizamento da ação renovatória, entre um ano e seis meses antes do término.
Defina com clareza a modalidade de garantia locatícia, sem cumular mais de uma.
Documente benfeitorias realizadas no imóvel, especialmente as necessárias.
Considere ação revisional se o aluguel estiver defasado em relação ao mercado.

Perguntas frequentes

Todo locatário empresarial tem direito a renovar o contrato?

Não automaticamente. É preciso cumprir os requisitos legais: contrato escrito, prazo mínimo de cinco anos ininterruptos e mesmo ramo de atividade por ao menos três anos.

O que acontece se eu perder o prazo da ação renovatória?

Perde-se o direito à renovação compulsória, mesmo que os demais requisitos estivessem presentes, o que reforça a importância de monitorar esse prazo com antecedência.

Posso exigir mais de uma garantia no contrato de locação?

Em regra não, a Lei do Inquilinato veda a cumulação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.

O locatário tem direito a indenização por benfeitorias?

Depende do tipo de benfeitoria e do que o contrato estabelece. Benfeitorias necessárias costumam gerar direito a indenização ou retenção, salvo cláusula contratual em sentido diverso.

O olhar do advogado

Empresários que dependem de localização estratégica costumam descobrir a importância da ação renovatória tarde demais, quando o prazo para ajuizá-la já está próximo de se esgotar. É um direito poderoso, mas com prazo rígido, e perdê-lo pode significar perder o ponto que levou anos para ser construído.

Recomendo sempre que empresários com contrato de locação relevante para o negócio monitorem esse calendário com antecedência, e revisem o contrato original para confirmar se os requisitos legais estão sendo cumpridos ao longo do tempo. É um cuidado simples que evita a perda de um ativo que, na prática, vale tanto quanto o próprio negócio.

Rodrigo Kfouri Laurindo, sócio fundador da Farah & Laurindo Sociedade de Advogados, é advogado, mediador e árbitro, e atua em direito civil e empresarial com foco em contratos de locação.