Imóvel Entregue Diferente do Contratado: Metragem, Acabamento e Vícios
Metragem menor, acabamento diferente ou vício de construção geram direito mesmo depois de receber as chaves. Entenda os limites e as garantias legais.
Receber as chaves depois de anos de espera deveria ser o fim da preocupação, mas para muitos compradores é o início de um novo problema: o imóvel entregue com metragem menor, acabamento diferente do prometido no memorial descritivo, ou vícios de construção que só aparecem depois da mudança. A lei brasileira trata cada um desses cenários de um jeito específico.
Metragem menor que a contratada
A legislação admite uma tolerância de até cinco por cento de diferença entre a metragem contratada e a metragem real do imóvel entregue. Dentro desse limite, a diferença é considerada aceitável. Acima de cinco por cento, o comprador tem direito a abatimento proporcional do preço pago, calculado sobre a diferença de área excedente ao limite tolerado.
Acabamento e especificações diferentes do prometido
O memorial descritivo, documento que detalha os materiais e acabamentos previstos para o imóvel, tem força contratual. Quando o que é entregue diverge significativamente do que foi prometido nesse documento, o comprador pode exigir a substituição pelo material contratado, o abatimento do valor correspondente à diferença, ou, em casos mais graves, buscar indenização pelos prejuízos causados pela divergência.
| Tipo de problema | Direito do comprador |
| Metragem até 5% menor | Considerada dentro da tolerância legal |
| Metragem além dos 5% de diferença | Abatimento proporcional do preço pago |
| Vício de construção comprometendo solidez e segurança | Garantia legal de 5 anos, prevista no Código Civil |
Vícios de construção e a garantia legal
O artigo 618 do Código Civil estabelece garantia de cinco anos para problemas que comprometam a solidez e a segurança da edificação, contados da entrega da obra. Rachaduras estruturais, infiltrações graves e falhas que ameacem a integridade do imóvel entram nessa garantia, que responsabiliza o construtor independente de culpa comprovada em cada caso específico.
Vício aparente ou vício oculto
Problemas visíveis no momento da entrega, os vícios aparentes, devem ser apontados na vistoria antes do recebimento das chaves, para que fiquem formalmente registrados. Problemas que só aparecem depois de um tempo de uso, os vícios ocultos, seguem prazos próprios de reclamação a partir do momento em que se tornam perceptíveis, o que exige atenção redobrada do comprador mesmo depois de já estar morando no imóvel.
Checklist na entrega das chaves
- Faça vistoria detalhada antes de assinar o termo de entrega, registrando qualquer divergência.
- Compare a metragem real com a contratada, considerando a tolerância legal de 5%.
- Confira o acabamento entregue contra o memorial descritivo do empreendimento.
- Documente com fotos e vídeos qualquer vício aparente identificado na vistoria.
- Fique atento a vícios ocultos que podem aparecer meses após a mudança.
Receber as chaves não encerra os direitos do comprador. Metragem, acabamento e estrutura seguem protegidos por lei mesmo depois da entrega.
Rodrigo Kfouri Laurindo é advogado e sócio fundador da Farah & Laurindo Sociedade de Advogados, mediador e árbitro. Atua nacionalmente em direito imobiliário e contratos.
Perguntas frequentes
Qual a tolerância legal para diferença de metragem?
Até cinco por cento de diferença entre a área contratada e a entregue é considerada aceitável. Acima disso, cabe abatimento proporcional do preço.
O que fazer se o acabamento for diferente do memorial descritivo?
É possível exigir substituição pelo material contratado, abatimento do valor correspondente, ou indenização, dependendo da gravidade da divergência.
Quanto tempo dura a garantia contra vícios de construção?
Cinco anos, contados da entrega da obra, para problemas que comprometam a solidez e a segurança da edificação, conforme o Código Civil.
Preciso apontar os problemas na vistoria antes de receber as chaves?
Sim, para vícios aparentes. Vícios ocultos podem ser reclamados depois, conforme prazos próprios a partir do momento em que se tornam perceptíveis.
Rodrigo Kfouri Laurindo
Advogado, sócio da Farah & Laurindo Sociedade de Advogados, com atuação em direito tributário, empresarial e patrimonial. Mediador e árbitro certificado.
Farah & Laurindo Sociedade de Advogados