Holding e ITBI: Quando a Transferência de Imóvel é Isenta
Transferir imóvel para holding nem sempre paga ITBI. Veja a regra de imunidade constitucional e o que pode fazer o imposto ser cobrado depois.
Uma das perguntas mais frequentes na hora de constituir uma holding é se vai ser preciso pagar ITBI sobre os imóveis transferidos. A resposta certa é: depende, e essa dependência tem uma regra constitucional específica que vale conhecer antes de simplesmente assumir que o imposto será devido ou não.
A regra constitucional da imunidade
A Constituição prevê imunidade de ITBI na transmissão de bens para integralização de capital social, desde que a atividade preponderante da empresa que recebe o imóvel não seja a compra e venda, locação, ou arrendamento mercantil de imóveis. Sendo assim, a integralização de imóvel numa holding patrimonial típica costuma se enquadrar na imunidade.
O que é considerada atividade preponderante
A legislação avalia a atividade preponderante com base no faturamento dos anos seguintes à transferência: se mais da metade da receita da empresa vier de compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis nesse período, a imunidade pode ser afastada, com cobrança retroativa do imposto sobre a integralização já realizada.
Situações que costumam gerar dúvida
- Holding patrimonial que aluga os imóveis que integralizou, gerando receita que pode ser interpretada como atividade preponderante imobiliária.
- Transferência de imóvel por valor superior ao capital social a ser integralizado, quando o excedente pode ser tratado como doação sujeita a outro imposto.
- Municípios com interpretação própria sobre o alcance da imunidade, gerando eventual disputa administrativa local.
Por que planejar isso desde a constituição
Entender previamente se a atividade da holding vai se enquadrar na imunidade evita surpresa de cobrança retroativa anos depois, quando a Prefeitura analisa o faturamento subsequente à integralização. Um planejamento cuidadoso da atividade declarada e da fonte de receita da holding reduz bastante esse risco.
A imunidade do ITBI existe, mas não é automática nem incondicional. Vale entender a regra antes de contar com ela como certa.
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Rodrigo Kfouri Laurindo é advogado e sócio fundador da Farah & Laurindo Sociedade de Advogados, mediador e árbitro. Atua nacionalmente em holding patrimonial e planejamento tributário.
Perguntas frequentes
A transferência de imóvel para holding sempre paga ITBI?
Não necessariamente, existe imunidade constitucional para integralização de capital social, desde que a atividade preponderante da empresa não seja imobiliária.
O que pode fazer a imunidade de ITBI ser afastada depois?
Se, nos anos seguintes à transferência, mais da metade da receita da holding vier de compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis, a imunidade pode ser afastada com cobrança retroativa.
Holding que aluga os imóveis que possui perde a imunidade?
Pode perder, dependendo de como essa receita de aluguel se compara ao restante do faturamento, o que exige análise cuidadosa da atividade declarada.
Vale simular esse cenário antes de constituir a holding?
Sim, planejar a atividade e a fonte de receita esperada reduz bastante o risco de cobrança inesperada de ITBI no futuro.
Rodrigo Kfouri Laurindo
Advogado, sócio da Farah & Laurindo Sociedade de Advogados, com atuação em direito tributário, empresarial, contratos, societário e proteção patrimonial. Divórcios de alto padrão. Mediador e árbitro certificado. Professor corporativo .
Farah & Laurindo Sociedade de Advogados