Atraso na Entrega do Imóvel na Planta: Quando Surge o Direito a Indenização
Depois de 180 dias de tolerância, o atraso na entrega do imóvel gera direito a indenização. Entenda como se calcula e o que fazer diante da mora.
Comprar um imóvel na planta é, para a maioria das famílias, um dos maiores compromissos financeiros de uma vida inteira. Quando a chave não vem na data prometida, a frustração é imediata, mas a pergunta que realmente importa é outra: a partir de quando o atraso passa a gerar direito a indenização, e o que fazer a partir daí.
O prazo de tolerância de 180 dias
Praticamente todo contrato de compra de imóvel na planta prevê uma cláusula de tolerância de até cento e oitenta dias além da data de entrega prevista, e essa cláusula é considerada válida pela jurisprudência brasileira, desde que expressamente informada ao comprador no momento da contratação. Isso significa que, dentro desse período extra, o atraso, embora incômodo, ainda não configura descumprimento contratual pela incorporadora.
O que muda depois dos 180 dias
Ultrapassado o prazo de tolerância sem entrega das chaves, a incorporadora entra em mora, e o comprador passa a ter direito a indenização pelo período de atraso, independente de precisar comprovar prejuízo específico dia a dia. A indenização mais comum é calculada com base no valor de locação equivalente do imóvel, sob o entendimento de que o comprador deixou de usufruir ou de alugar o bem por culpa da incorporadora.
- Até 180 dias após a data prevista: tolerância contratual, em regra sem direito a indenização.
- Após 180 dias: mora da incorporadora, com direito a indenização pelo atraso.
- Indenização calculada, com frequência, pelo valor de locação equivalente do imóvel no período.
- Possibilidade de rescisão do contrato, conforme as regras da Lei do Distrato.
Dano moral em casos de atraso severo
Embora o atraso simples costume gerar apenas indenização material, situações mais graves, como atraso muito prolongado, informações contraditórias da incorporadora ou impacto direto na vida familiar do comprador, podem justificar também pedido de dano moral, avaliado conforme as circunstâncias específicas de cada caso.
O que o comprador deve fazer diante do atraso
Reunir toda a documentação do contrato, notificar formalmente a incorporadora sobre o atraso, e calcular o período de mora com precisão são os primeiros passos antes de qualquer negociação ou ação judicial. A notificação formal também serve para demonstrar, se necessário, que o comprador buscou solução extrajudicial antes de judicializar a questão.
Atraso na entrega não é normal só porque virou comum no mercado. Depois do prazo de tolerância, ele gera direito, e esse direito precisa ser cobrado.
Rodrigo Kfouri Laurindo é advogado e sócio fundador da Farah & Laurindo Sociedade de Advogados, mediador e árbitro. Atua nacionalmente em direito imobiliário e contratos.
Perguntas frequentes
Todo atraso na entrega dá direito a indenização?
Não. Dentro do prazo de tolerância contratual, geralmente de até 180 dias, o atraso costuma ser considerado válido. A indenização passa a ser devida depois desse prazo.
Como se calcula a indenização pelo atraso?
O critério mais comum é o valor de locação equivalente do imóvel no período de mora, embora o contrato ou a negociação possam prever outros parâmetros.
Posso desistir da compra por causa do atraso?
Sim, em determinadas condições, seguindo as regras da Lei do Distrato, que trata especificamente da rescisão de contratos imobiliários por atraso ou desistência.
Preciso notificar a incorporadora antes de entrar com ação judicial?
Não é sempre obrigatório, mas é recomendável, tanto para tentar solução extrajudicial quanto para documentar formalmente o atraso e a mora.
Rodrigo Kfouri Laurindo
Advogado, sócio da Farah & Laurindo Sociedade de Advogados, com atuação em direito tributário, empresarial e patrimonial. Mediador e árbitro certificado.
Farah & Laurindo Sociedade de Advogados